تبلیغات
معماری ایده آل - همه چیز در مورد شهرداری و ملک و ساختمان و ....

جستجو گر سایت معماری

 

همه چیز در مورد شهرداری و ملک و ساختمان و ....

چهارشنبه 29 خرداد 1387   08:06 ق.ظ


نوع مطلب : حاشیه ،

تخلفات ساختمانی 

جلوگیری از عملیات خلاف ساختمانی با دستور کتبی شهردار ویا معاون شهرسازی و معماری منطقه
جلوگیری از فعالیت های ............................
تنظیم فرم خلاف
نحوه اصلاح و ارسال فرم خلاف به کمیسینوهای ماده صد کرارا ملاحظه میشود پس از تنظیم و ارسال فرم خلاف به کمیسیو نهای .......................
موارد مرتبط با کمیسیو نهای ماده صد
نحوه اقدام شهرداری در صورت شکستن مهر و موم اماکن در صورتیکه اماکنی در اجرای آراء صادره از کمیسیو نهای ماده صد و یا اعمال ...................
نحوه محاسبه عوارض صدو پروانه ساختمانی
كاربری زمین :
نحوه استفاده زمین را براساس سلسله مراتب انواع فعالیت های شهری و طرحهای جامع و تفصیلی، كاربری  ملك گویند....................

تخلفات ساختمانی 

جلوگیری از عملیات خلاف ساختمانی با دستور کتبی شهردار ویا معاون شهرسازی و معماری منطقه
جلوگیری از فعالیت های ساختمانی در کلیه مناطق فقط با دستور کتبی شهردرای ویا معاو نت شهرسازی و معماری مناطق امکان پذیر است و سایر قسمتها بخصوص واحدهای خدمات شهری بدون هماهنگی و اخذ دستور کتبی از معاونت های شهرسازی ومعماری مناطق هیچگونه حق تعرض به واحدهای در دست ساخت و منازل مردم را ندارند، پیگریی و اجرای دقیق این مصوبه به عهده معاو نین شهرسازی و معماری مناطق میباشد و در صورت مشاهده هر گونه تخلف برا بر مقررات بر خورد خواهد شد .
تنظیم فرم خلاف
نحوه اصلاح و ارسال فرم خلاف به کمیسینوهای ماده صد کرارا ملاحظه میشود پس از تنظیم و ارسال فرم خلاف به کمیسیو نهای ماده صد طی نامه ای با یک امضا ء تقاضای اعاده سوابق و یا تغییر عقیده درمفاد فرم خلاف را بعمل میاورند ، و یا پس از صدور رای بهمان طریق تقاضای اصلاح رای مینمایند . لازم بذکر است چون فرمهای خلاف ارسالی با سه امضا ء ذیل آن حکم تصمیم کمیسیون داخلی منطقه را داشته و وجاهت رسیدگی در کمیسیون ماده صد را پیدا نموده اند ، هرگونه تقاضای تغییری در مفاد فرم مذکور و یا تقاضای اعاده سوا بق و یا اصلاح رای نیز میبا یست با سه امضاء همان افراد قانونی صو رت پذیرد .
موارد مرتبط با کمیسیو نهای ماده صد
نحوه اقدام شهرداری در صورت شکستن مهر و موم اماکن در صورتیکه اماکنی در اجرای آراء صادره از کمیسیو نهای ماده صد و یا اعمال تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداریها مهر و موم شده باشد و کسی عمدا مهر مزبور را بشکند یا محو نماید مرتکب جرم شده و باید تحت تعقیب قرار گیرد ، لذا با مشاهده تخلفات مذکور بلافاصله مراتب باید طی گزارشی به ا نضمام مدارک مربوطه جهت اقدام مقتضی به دادسراهای نواحی منعکس و پیگیری گردد و در صو رت عدم برخورد قاطع از سوی مراجع مذکور مراتب همراه  بامدارک و مستندات لازم جهت اقدام به اداره کل حقوقی ارسال گردد
اعتراض به آراء
اعتراض به آراء کمیسیونهای ماده صد  با توجه به مفاد تبصره 10 ماده صد قانون شهرداریهای ، مناطق شهرداری میتوانند در صورت احراز مغایرت کلی و اصولی مفاد آرا< صادره از کمیسیون های ماده صد با قوانین و مقررات شهرسازی و تبصره های ماده صد ، ظرف مدت ده روز پس از دریافت آراء نسبت به آن اعتراض و ضمن توضیح کامل و لازم ، پرونده را جهت رسیدگی در کمیسیو نهای تجدید نظر به اداره کل امور اجرائی کمیسیو نهای ماده صد ارسال نمایند

فک پلمپ و استنکاف  از پرداخت جرا ئم 
 شهرداری در صورت استنکاف مالک از پرداخت جرائم ، صرفا در مو اردی که جریمه مستند به تبصره های 2و 3 باشد ( بصراحت مفاد تبصره های مذکور ) میتواند از کمیسیون صادر کننده رای تقاضای صدور رای تخریب و رفع خلاف نماید ، در سایر موارد که جریمه مستند به تبصره های مذکور نباشد ، چنین اقدامی قانونی نبوده و کمیسیو نها ی موضوع تبصره یک و 10 ماده صد صالح به رسیدگی و صدور رای مجدد نمیباشند
حدود اختیارات دیوان عدالت اداری
ارسال سوابق در اسراع وقت به شعب دیوان عدالت اداری
بمنظور رسیدگی به داد خواستها ی معترضین به اختیارات دیوان عدالت اداری آراء کمیسیو نهای ماده صد ، کلیه مسئولین شهرداریهای مناطق مکلفند برابر ماده 12 قانون دیوان عدالت اداری هرگونه سوابق و مدارک مورد نیاز دیوان را در اسراع وقت به شعب درخواست کننده ارسال نمایند

نما سازی ساختمان
نما سازی و محوطه سازی قبل از صدور پایان ساختمان صدور پایان ساختمان موکول به انجام نماسازی و محوطه سازی میباشد .
فرازی از ضوابط و مقررات نمای شهری مصوبه مورخ 28/08/69 شورایعالی شهرسازی و معماری ا یران
-- کلیه سطوح نمایان ساختمانهای واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرکها که از داخل معابر قا بل مشاهده است ، اعم از نمای اصلی یا نماهای جانبی نمای شهری محسوب شده لازم است با مصالح مرغوب به طرز مناسب و زیبا و هماهنگ نماسازی شود .
-- صدور گو اهی پایان کار ساختمان مشورط به انجام نماسازی نماهای اصلی و جانبی است .
-- مهندسین مشاور و دارندگان پروانه اشتغال بکارمهندسی موظفند در تهیه واجرا و نظارت بر طرحها ساختمانی نماسازی کامل کلیه سطوح نمایان را رعایت کنند .


کمیسون ماده 5 :

   طبق ماده 5  شورای عالی  شهرسازی و معماری کمیسیونی متشکل از نماینده وزارتخانه و سازمانهای ذیل جهت تعیین و یا تغییر کاربری املاک و تصویب محدوده شهرها و طرح های تفصیلی ملاک عمل ، تشکیل می گردد : وزارت مسکن و شهرسازی - وزارت نیرو - وزارت کشور- وزارت جهاد کشاورزی- سازمان حفاظت محیط زیست - سازمان میراث فرهنگی - شورای اسلامی شهر تهران - شهرداری تهران ( دبیر کمیسیون )

نحوه محاسبه عوارض صدو پروانه ساختمانی

(خانه های مسکونی یک واحدی)


 عوارض زیربنا =[ قیمت منطقه ایی * (20 * تعداد پارکینگ تامین شده ) - مساحت ناخالص زیربنا) * ضریب]

ضریب

سطح زیر بنا

5%

تا 60 متر مربع

10%

تا 100 متر مربع

18%

تا 150 متر مربع

30%

تا 200 متر مربع

45%

تا 300 متر مربع

65%

تا 400 متر مربع

90%

تا 500 متر مربع

120%

از 600 متر مربع به بالا

 

 

نحوه محاسبه عوارض صدو پروانه ساختمانی

(مجتمع مسکونی)


                عوارض زیربنا = S * S0/ K* 100 ) * P *X   )  

S= مساحت کل زیربنا  

S0= زیربنای مورد تقاضا 

        K= تعداد کل واحدهای مسکونی

  P= قیمت منطقه ایی       

  X= ضریب                  

X

S0

15%

تا 200 مترمربع

20%

تا 400 مترمربع

25%

تا 600 مترمربع

30%

بیش از 600 مترمربع

              
 

          

نحوه محاسبه عوارض

 پذیره برای واحدهای تجاری و اداری


(  5P * M * (1 + (L -L0 / 10)+ (H-H0/10 )+N/10= یک مترمربع *S


S=مساحت ناخالص تجاری

توجه: مساحت ناخالص تجاری : علاوه بر مبنای مفید تجاری، راهرو ، راه پله ، و آسانسورها مربوطه نیز جزء زیربنای ناخالص محسوب میگردد. ضمنا صرفا بنای مفید انباری های تجاری در زیر زمین محاسبه میگردد

P= قیمت منطقه ایی به ریال               M= ضریب درصد طبق  جدول                                 

L= دهنه واحد تجاری به متر                L0= طول دهنه مجاز به متر(3 متر)

H= ارتفاع واحد تجاری به متر              H0= ارتفاع مجاز تجاری به متر(4 متر)

N= تعداد واحدهای تجاری یا اداری

جدول میزان ضرایب M در طبقات





ردیف

طبقات

تجاری(1)

اداری(2)

ضنعتی(3)

1

 همکف

 100%

 60%

 100%

2

 زیرزمین

 60%

 50%

 50%

3

 اول

 50%

 40%

 35%

4

 دوم

 45%

 30%

  35%

5

 سوم به بالا

 35%

 20%

  35%

6

 انباری

 20%

 20%

  35%

7

 نیم طبقه

 10%

 10%

  35%



الزامات عمومی

طرح و اجرای تاسیسات برقی ساختمان(بخش اول)

 طرح و اجرای تاسیسات برقی ساختمان(بخش دوم)

تاسیسات لوله کشی و تجهیزات گاز طبیعی ساختمان

مصالح و فرآورده های ساختمانی

ایمنی و حفاظت کار در حین اجرا

بارهای وارد بر ساختمان

عایق بندی و تنظیم صدا در ساختمان

حفاظت ساختمان در برابر حریق




مساحت زمین: مساحت یك قطعه زمین را می گویند (عمدتاً در سند یا صورتمجلس تفكیك قید شده است یا‌آن دسته از اراضی كه ابعاد آن ها بدون اندازه و حدو حدودی بوده و مساحت در سند قید نشده ، مساحت زمین از برداشت وضع موجود محاسبه می گردد.)

مساحت زیربنا: مساحت هر طبقه از بنا را گویند. مساحت كل بنا: مجموع سطح طبقات یك ساختمان اعم از روی زمین یا زیرزمین. متوسط مساحت زمین: نسبت مساحت قطعات تفكیك شده به تعداد آن را در یك محدوده معین . ضریب سطح اشغال : سطح اشغال شده در طبقه همكف یك ساختمان نسبتبه كل مساحت زمین مورد نظر (طبق سند و یا مساحت وضع موجود بشرطی كه بدون كسر اصلاحی كمتر از سند مالكیت باشد.). متوسط مساحت كل بنا :نسبت جمع مساحت پروانه ها یا جمع مساحت پایان ساختمانها به تعداد پروانه ها یا پایان ساختمان صادره . متوسط ضریب تراكم :  نسبت جمع تراكم استفاده شده در هرپروانه یا بنا به تعداد كل پروانه های صادره . مساحت كل طبقات و زیرزمین : مجموع مساحت كل طبقات احداث شده (مطابق مساحت كل بنا) با احتساب مساحت زیرزمین . تعداد طبقات: طبقات احداث شده از روی شالوده تا پشت بام را شامل می گردد( خرپشته جزء طبقات محسوب نمی شود.) مساحت مفید : بنای ایجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهای ارتباطی ، راه پله ، چاهك آسانسور ، شوت زباله ،‌نورگیرها،‌پاركینگ و انبارهای مجزا بخصوص در زیر زمین وتاسیسات و فضاهای مشاعی دیگر. صفر طبقه : ایجاد خرپشته یا انباری یا توسعه بنا در طبقات موجود كه منجر به طبقه اضافی نشود. تراكم : درصد بنایی كه نسبت به مساحت زمین در طبقات قابل احداث می باشد كه در طرح تفصیلی برای كاربری های مختلف تعریف گردیده است. (به جز سطوح پاركینگ و مشاعات در همكف و زیرزمین ها و انباری در زیرزمین)
عملكرد بنا(كاربری طبقات و یا كاربرد بنا) : نحوه بهره برداری از فضاهای ایجاد شده از یك ساختمان (انواع استفاده: مسكونی ، تجاری،‌اداری و...) -مسكونی : استفاده از فضاهای پیوسته ایجاد شده در یك ساختمان بعنوان واحد مسكونی كه دارای نور كافی و سرویس مناسب بهداشتی نیز باشد(مناسب برای سكونت خانواده) -تجاری : محل داد و ستد كه معمولاً برگذر یا سرا یا پاساژ یا تیمچه احداث شده و عموماً دارای ویترین باشد(مراكزی كه اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت عملیات تجاری انجام می دهند و معاملات و داد و ستد می نمایند -اداری : محلی كه در آنجا افراد حقوقی و حقیقی مشغول به كار بوده و كارهای خدماتی مربوط به دولت و بخش خصوصی انجام می شود. -آموزشی: بناهایی كه آموزش و پرورش و آموزش عالی و تعلیم و تربیت در آنجا صورت می پذیرد (مهدهای كودك ،‌دبستان ،‌مدارس ، دبیرستان و دانشگاه و دیگر مراكز آموزشی) -صنعتی : بناهایی كه منسوب و مربوط به صنعت بوده و در آنجا قطعات كوچك و بزرگ ، سبك و سنگین و حجیم و كوچك صنعتی ساخته می شود. -كشاورزی: بنایی كه در آن انواعی از كشاورزی، كشتكاری، زراعت ، فلاحت ،‌دامداری، پرورش طیور، پرورش ماهی انجام می پذیرد و یا بصورت بنا و یا سالن های كوچك و بزرگ ،‌گلخانه ها ، سوله ها یا مراكز نمونه پرورش ایجاد شده اند. -فرهنگی : بنایی كه در آن به امور فرهنگی پرداخته می شود. مانند آموزشگاه های مختلف ، دفاتر انتشاراتی،‌گالری ها،‌سینما، تئاتر و... -مذهبی : بنایی كه برای انجام آداب و آئین مذهبی احداث می گردد. -بهداشتی : بنایی كه امور مربوط به تندرستی و بهداشت شهروندان در آنجا انجام می پذیرد. مانند بیمارستان ،‌كلنیك ،‌درمانگاه ، تیمارستان و... -تفریحی ورزشی: بنایی كه درآن بتوان به پرورش تناسب و فیزیك بدنی پرداخته و امكانات شادمانی و فرح شهروندان را فراهم نمود. مانند شهربازی ،زمین های ورزشی ، باشگاه های ورزشی ،‌استادیوم ها ،‌استخرو... - حمل و نقل ‌: بنایی كه جهت امور جابجایی و تردد شهروندان مورد استفاده قرار میگیرد. مانند پایانه ، پاركینگ روباز و طبقاتی ، فرودگاه ، راه آهن -خدماتی: بنایی كه در خدمت آسایش و رفع نگرانی های شهری مورد استفاده قرار گیرد، مانند آتش نشانی ، مراكز جمع آوری زباله ، سرویسهای عمومی - تجهیزات شهری: بناهایی كه جهت برطرف نمودن نیازهای شهری ایجاد می شود مانند پست های برق و گاز، مراكز مخابراتی، مراكز تصفیه آب
كاربری زمین : نحوه استفاده زمین را براساس سلسله مراتب انواع فعالیت های شهری و طرحهای جامع و تفصیلی، كاربری  ملك گویند. -مسكونی : اراضی كه صرفاً برای سكونت افراد با تراكم مختلف پیش بینی شده (از بسیار كم - ویلایی - تا زیاد - بلندمرتبه) - تجاری : اراضی كه برای احداث مغازه ، پاساژ بازار در نظر گفته شود (عمده فروشی و خرده فروشی و دفاتر تجاری) -اداری : اراضی كه برای احداث ادارات مختلف دولتی و خصوصی پیش بینی گردد. -آموزشی: اراضی كه برای احداث ساختمانهای مورد نیاز آموزش و پرورش تعلیم و تربیت و نیز آموزش عالی و آموزش غیرانتفاعی و آموزشی رسمی و غیررسمی پیش بینی می شود. -صنعتی: اراضی كه برای احداث ساختمانهای صنعتی در نظر گرفته می شود (مانند انبارها كارگاهها، كارخانجات، سردخانه ها و تعمیرگاههای بزرگ) -كشاورزی: اراضی كه (معمولاٌ‌خارج از شهر ) برای كشت و زرع پیش بینی شده و ساخت و ساز در آنجا ممنوع می باشد. -فرهنگی و مذهبی: اراضی كه برای احداث اماكن مذهبی از قبیل مسجد ، حسینیه كلیسا،كنیسه ، و آتشكده و ... یا برای سینما و تئاتر وفرهنگسرا و... در نظر گرفته می شود. -بهداشتی و درمانی: اراضی كه برای احداث بیمارستان ، درمانگاه و سایر ساختمان هایی كه در ارتباط با بهداشت و درمان شهروندان باشد. -ورزشی: اراضی كه مختص ورزش و تفریح شهروندان برای احداث فضاها و استادیوم های انواع ورزشها باشد. -حمل و نقل : به اراضی اطلاق می گردد كه برای احداث ترمینال، پایانه، فرودگاه، پاركینگ عمومی روباز و طبقاتی در نظر گرفته شوند. -پست : اراضی كه برای ایجاد مراكز و دفاتر پستی پیش بینی گردیده است. -حریم: اراضی كه بدلیل نیاز به فاصله ایمنی لازم است حفظ گردد و در آن بنایی ایجاد نگردد و یا مقررات خاصی رعایت شود. -تاسیسات شهری: اراضی كه در اختیار تاسیسات شهری مانند نیروگاه ، پست برق، پست گاز ، ایستگاه رادیوو تلویزیون و غیره قرار گیرد. -ارتشی : اراضی كه برای احداث پادگان ها و عملیات نظامی در اختیار ارتش و نیروهای انتظامی قرار گیرد. -داخل طرح اجرایی : اراضی واقع در طرح های دردست اقدام شهرداری.‌(كه عمدتاً طرحهای شبكه گذرها و میادین می باشند) -كلاً‌داخل طرح : اراضی كه كلاً‌ در طرح شبكه شهری و یا خدمات شهری واقع شوند. - معوض شهرداری: اراضی كه شهرداری در اختیار خود قرارداده تا در صورت نیاز به صاحبان املاكی كه ملك آن ها در طرح واقع می شوند واگذار نماید. - انبارها: اراضی از شهر كه بعنوان بارانداز و احداث انبار اختصاص یابد. - خدمات شهری: اراضی با كاربری خدماتی مانند: آتش نشانی، مركز جمع آوری زباله،تجهیزات شهری -فاقد كاربری : اراضی كه فاقد هرگونه كاربری هستند یا بعنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند و یا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازی و طرح تفصیلی ندارند.
انواع پروانه : -پروانه ساختمانی: مجو.ز قانونی ای كه از طرف شهرداری برای هرگونه ساخت و ساز برای صاحبان املاك صادر می گردد . -تخریب و بازسازی : پروانه ای كه با تخریب بنای قدیمی و احداث بنای جدید براساس طرح تفصیلی صادر می گردد. -اضافه اشكوب : مجوز احداث طبقاتی برروی طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع) -تبدیل : مجوزی كه برای تبدیل یك واحد مسكونی به دو واحد ، تبدیل واحد مسكونی به اداری و یا تبدیل قسمتی از مسكونی به واحد تجاری و... صادرمی گردد. -تغییرات - تعمیرات: پروانه ای كه منظور انجام تعمیرات و تغییرات جزئی و كلی صادر گردد. -تمدید پروانه: در صورت منقضی شدن مهلت پروانه و یا عدم شروع عملیات ساختمانی از طرف مالك ، اعتبار پروانه تمدید و با همان مشخصات صادر خواهد شد. -تغییر نقشه : در صورت تقاضای مالك و به شرط عدم شروع عملیات ساختمانی نسبت به تغییرات یا جابجایی فضاها یا توسعه بنای پروانه های معتبر ، پروانه تغییر نقشه صادر خواهد شد. -ابطال پروانه : در صورت تقاضای مالك با اخذ اصل پروانه صادره و ابطال آن و پیوست به پرونده بصورت مكانیزه نیز پروانه باطل و تصویر به مراجع ذیربط اعلام می گردد و با رعایت ضوابط و مقررات پرداختی های مالك عودت گردد. -تعویض مهندس ناظر یا مجری: در صورت درخواست مالك و با رعایت ضوابط و مقررات و موافقت ناظر و مجری و مراجع ذیصلاح و معرفی ناظر و مجری جدید مجوز فوق صادر می گردد.
 انواع گواهی : -عدم خلاف: در صورت شروع به كار ساختمانی طبق پروانه صادره برای هرگونه معامله و یا انقضای مهلت پروانه (برای ادامه عملیات ساختمانی یا بروز خلاف، پس از رسیدگی ،‌گواهی جدیدی به نام عدم خلاف صادر می گردد. -بلامانع ناحیه: در موارد بروز تخلفات جزئی كه منجر به جلوگیری شود، پس از رفع خلاف یا رسیدگی به آن ، مجوز ادامه كار از شهرسازی منطقه به ناحیه مربوطه صادر خواهد شد. -بلامانع شهرسازی: درصورت درخواست انواع پروانه و كشف خلاف در بنا و رسیدگی به آن برای سهولت روند اداری و ادامه كار ، بلامانع شهرسازی صادر خواهد شد. -پایان كار: در صورت پایان عملیات ساختمانی و عدم وجود تخلف و ارائه گواهی صحت اجرا از جانب مهندس ناظر گواهی پایان كار ساختمانی توسط شهرداری صادر می شود. -پایان كار آپارتمانی: صدور گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف در مورد هریك از آپارتمان های یك مجتمع بشرطی كه در اختصاصیات و مشاعات تخلفی حادث نشده باشد . -پایان كار قبل از 49: جهت بناهایی با هر كاربری كه قبل از اردیبهشت سال 1349 احداث و بهره برداری گردیده اند( شامل مقررات طرح جامع تهران نمی باشند) پایان ساختمانی قبل از 1349 صادر می گردد. -تمدید پایان كار: در صورت انقضای اعتبار پایان كار و عدم وجود هرگونه خلاف یا تغییرات در بنا پایان كار مذكور با همان مشخصات مجدداً‌ تمدید می گردد.
مشخصات املاك در كاربری مسكونی: -         مساحت زیربنا: مجموع سطوح در هرطبقه از ساختمان های یك ملك را مساحت زیربنای آن طبقه گویند. -         مساحت كل بنا: عبارت است از مجموع سطوح ساخته شده در كلیه طبقاتی كه در یك ملك احداث می شود یا شده است كه شامل زیرزمین یا زیرزمین ها ، همكف، طبقات فوقانی اعم از قسمت های مفید و اختصاصیات و یا مشاعات در طبقات ساختمان می باشد. -         متوسط مساحت زمین: عبارت است از نسبت كل مساحت زمین ها به تعداد اراضی بلوك یا ناحیه ، محله،‌منطقه ، شهر -         ضریب سطح اشغال : عبارت است از نسبت درصد مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمین در طبقه همكف -         متوسط مساحت كل بنا : عبارت است از نسبت مساحت كل بنا در املاك موجود به تعداد  اراضی بلوك یا ناحیه یا محله یا منطقه یا شهر -         ضریب تراكم مجاز: عبارت است از نسبت درصد سطح زیربنای كل ساختمان به سطح قطعه زمین مورد ساخت با كاربری مجاز طبق طرح تفصیلی (مشاعات و انبار و پاركینگ در زیرزمین و پاركینگ در همكف جزء این ضریب محاسبه نمی گردند.) -         تراكم استفاده شده : عبارت است از سطح زیربنای كل ساختمان به سطح قطعه زمین مورد ساخت با هركاربری (مشاعات و پاركینگ و انباری در زیرزمین و پاركینگ درهمكف جزء این سطوح محاسبه نمی گردد) -         بنای مفید : مجموع زیربنای كل طبقات بجز سطح پاركینگ ها و انباری ها و مشاعات -         مساحت زیربنای مشاعات در مسكونی: شامل مجموع مساحت تاسیسات ، راهرو ، راه پله،‌آسانسور ، لابی،‌سالن اجتماعات ، استخر و سونا و ورزشی، سرایداری، شوت زباله ، نگهبانی، نورگیرها، سرویس بهداشتی و انباری مشاع جزء سطوح  مشاعات می باشند. -         درصد بنای مفید استفاده شده: درصد مجموع زیربنای مفید طبقات در طبقات، نسبت به مساحت ملك(طبق سند مالكیت) . (زیربنای كل ، منهای مشاعات و پاركینگ و انباری)
انواع اراضی : -         دایر:اراضی دارای ساختمان و تاسیسات و دیواركشی متناسب با ملك و یا املاكی كه  باغ و مشجر و یا زراعی باشد، می گویند . -         بایر: به اراضی فاقد ساختمان و تاسیسات می گویند كه سابقه دایر بودن را داشته اند. -         موات : به املاكی كه فاقد ساختمان و تاسیسات باشد و هرگونه سابقه عمران و آبادی و یا باغ و كشاورزی نداشته اند گویند.
مشخصات كاربری ملك : -         مسكونی : به سطوحی اطلاق می گردد كه براساس نقشه كاربری اراضی جهت احداث واحدهاو مجموعه های  مسكونی اختصاص یافته اند. -         تجاری: این اراضی برای فعالیت های بازرگانی ، مغازه ها و فروشگاه ها ، كسب و پیشه و دوایر نمایندگی های مختلف و دفاتر تجاری براساس سلسله مراتب طرحهای تفصیلی (خرده فروشی، عمده فروشی، دفاتر) پاساژ، تیمچه، سرا درنظر گرفته شده است. -         مختلط : عبارت است از تركیب چندعملكرد از كاربری های مختلف دریك قطعه زمین با كاربری مختلط (تجاری اداری، تجاری مسكونی ، مسكونی اداری و اختلاطی از كاربری های فرهنگی ،‌ورزشی، آموزشی) با توجه به طرح تفصیلی می باشند. -         باغ : عبارت است از زمین محصور و یا غیر محصوری كه در آن درخت به تعدادی كه قانون مشخص نموده است كاشته باشند و یا در طرح تفصیلی به صورت باغ تعیین شده باشد. -         مذهبی: انواع كاربریهای مذهبی در سلسله مراتب خدمات شهری به شرح ذیل می باشد. * اراضی مذهبی رده محله شامل: مساجد كوچك، تكایاو حسینیه ها * اراضی مذهبی رده ناحیه شامل: مساجد و فاطمیه ها *‌اراضی مذهبی رده منطقه شامل: مساجد بزرگ و هیئت ها* اراضی مذهبی رده حوزه شامل: مجتمع های مذهبی ، دارالتبلیغ ها و مهدیه ها * اراضی مذهبی رده شهر و فراتر : شامل مساجد اصلی شهر ، خانقاه ،‌ كلیساها و كنیسه ها ، امامزاده ها ، بقاع متبركه ،‌مصلی ،‌آتشكده ها و معابد. -         آموزشی: این اراضی بسته به سلسله مراتب خدمات شهری با توجه به رده های مختلف كاربری آموزشی به احداث ساختمان های آموزشی اختصاص دارد. فعالیت های مجاز در این اراضی آموزشی رده های مختلف به شرح ذیل می باشد. *  اراضی آموزشی رده محله: شامل مهدكودك، آمادگی ،‌مدرسه ابتدایی مدارس راهنمایی و دبیرستان ها.*  اراضی آموزشی رده ناحیه: شامل كلاس های نهضت سواد آموزی، مراكز آموزش حرفه ای و هنركده ها.* اراضی آموزشی رده منطقه شامل: مدارس اسلامی ،‌موسسات آموزش زبان های خارجی وهنرستان های صنعتی* اراضی آموزشی رده حوزه ای : شامل مدارس ویژه نابینایان ،‌مدارس ویژه معلولین كرو و لال و مدارس ویژه سایر معلولین .* اراضی آموزشی رده شهر و فراتر: شامل مدارس ویژه خارجیان مقیم تهران و مدارس ویژه كودكان استثنایی -         فرهنگی : انواع كاربری های فرهنگی بنا به سلسله مراتب خدمات شهری به شرح ذیل می باشد. *‌ اراضی فرهنگی رده محله ای : شامل كتابخانه كودكان و كتابخانه های درجه 5 * اراضی فرهنگی رده ناحیه ای : شامل كتابخانه های درجه 4 و سالن های اجتماعات. * اراضی فرهنگی رده منطقه : شامل كتابخانه های درجه 3، بنیادهای ارشادی و كانون ها*اراضی فرهنگی رده شهر و فراتر : شامل اماكن و محوطه های تاریخی ، موزه ها، موسسات انتشاراتی، كتابخانه های ملی و سایر كتابخانه های بزرگ ،‌نمایشگاهها، انجمن ها ،‌بناهای یادبود،‌آرامگاه مشاهیرو فرهنگستان ها. -بهداشتی: این اراضی در رده محله مطرح شده و شامل گرمابه ها و رختشویخانه ها می گردد. - ورزشی : انواع این كاربری برحسب سلسله مراتب خدمات شهری به شرح ذیل می باشد. * اراضی ورزشی رده محله: شامل زمین های بازی كوچك . * اراضی ورزشی رده ناحیه : شامل زمین های ورزشی و سالن های كوچك. *‌اراضی ورزشی رده منطقه شامل زمین های ورزشی سالن های متوسط - سالنهای استخر سرپوشیده و اراضی ورزشی رده شهر، استادیوم ها و ...می باشد. -فضاهای سبز-پارك عمومی: ملكی كه دارای طرح پارك ، حریم سبز ، جنگل مصنوعی و ... طبق طرح تفصیلی و جامع می باشد، بارده بندی باغ كودك ،‌پارك محله، پارك منطقه ای و پارك های عمومی شهری ،‌حریم سبز بزرگراهها ، اتوبانها ، بزرگراه ها ، كمربند سبز شهری
نوع سازه : -خشت خام یا گل با سقف خشتی -خشت خام یا گل با سقف چوبی - خشت خام با سقف شیروانی -خشت با مخلوط آجر یا سنگ لاشه با هرنوع سقف به استثنای شیروانی -خشت با مخلوط آجر یا سنگ لاشه با سقف شیروانی یا تیرآهن -آجر یا بلوك سیمانی یا سنگ لاشه با هرنوع سقف به استثنای شیروانی -آجر یا بلوك سیمانی یا سنگ لاشه با سقف شیروانی یا تیرآهن -چوب با سقف صاف یا شیبدار -آجر یا بلوك سیمانی یا سنگ لاشه با ستون های میانی فلزی یا بتونی با هرنوع سقف تا سه طبقه -آجر با ستون های میانی فلزی یا بتونی از سه طبقه به بالا با هرنوع سقف - فلزی با هرنوع سقف -قطعات پیش ساخته چوبی با هرنوع سقف - پیش ساخته بتون آرمه با هرنوع سقف -بتون آرمه با هرنوع سقف - سوله ها برای استفاده انواع انبار، سالن، آشیانه   
 
انوع سقفها : - تیرچوبی - طاق ضربی -تیرچه و بلوك - تیرچه پیش تنیده و بلوك -دال بتنی یك طرفه -سقفهای پیش ساخته -سقفهای پس كشیده -سبك -شیروانی (سفالی ، آردواز) - صاف -شیب دار -انواع بلوك - سیمانی- سفالی - پلاستوفوم

یكی از وظایف مهمی كه دوایر اجرا در ادارات ثبت اسناد و املاك كشور با آن سرو كار دارند و امروزه بسیار مبتلابه می‌باشد بحث اجاره و تخلیه عین مستاجره است.

 لذا با توجه به تعدد قوانین حاكم بر روابط استیجاری لازم است تا به‌طور مختصر در این‌خصوص مورد بحث قرار گیرد. بنابراین نقد و بررسی اجاره و تخلیه و همچنین نحوه تخلیه از لایق محاكم دادگستری مورد بحث نیست.

 اجاره چیست؟

اجاره از جمله عقود معینی است كه امروزه با گسترش زندگی اجتماعی كاربرد فراوانی دارد، به طور مثال عقد اجاره در مورد محل كسب و پیشه از حیث امری بودن قواعد حاكم بر آن و بی‌اثر بودن حاكمیت اراده در برخی موارد به صورت قالب آماده‌ای درآمده است كه مالك و مستأجر می‌توانند به تراضی خود را درون آن جای دهند.

 ماده 466 قانون مدنی در تعریف اجاره می‌گوید: «اجاره عقدی است كه به موجب آن مستأجر مالك منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره كننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند.»

 تخلیه چیست؟

 تخلیه اصطلاحاً دارای دو معنی می‌باشد:

 1 - تخلیه ملك از تصرف كسی كه استحقاق تصرف را ندارد مانند تخلیه مورد اجاره پس از گذشتن مدت اجاره و تخلیه مورد تصرف عدوانی

 2 - اقباض و تسلیم مال مورد معامله غیرمنقول

- اجاره‌نامه‌هایی كه می‌توان به موجب آن جهت تخلیه مورد اجاره به دوایر اجرا در ادارات ثبت مراجعه كرد:

 براساس مدلول ماده 92 و 93 قانون ثبت و ماده یك آئین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی كلیه اجاره‌نامه‌های رسمی یعنی اجاره‌نامه‌هایی كه در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد در ادارات ثبت قابل پذیرش می‌باشند اعم از اینكه عین مستأجره به ثبت رسیده باشد یعنی دارای سند مالكیت باشد و یا خیر.

 بنابراین چنانچه اجاره‌نامه‌ای عادی باشد اعم از اینكه در دفاتر مشاورین املاك تنظیم شده باشد و یا اشخاص خود با تراضی آن را تنظیم كرده باشند ادارات ثبت از پذیرش و اجرای آن معذورند. در تقاضای تخلیه از طریق اداره ثبت موجر با توجه به احراز شرایط و آنچه كه دلیل تقاضای تخلیه مورد اجاره می‌باشد به دفتر اسناد رسمی تنظیم كننده سند مراجعه و تقاضای صدور اجرائیه را می‌نماید.

دفتر اسناد رسمی در صورت موجود بودن شرایط، اجرائیه لازم را جهت تخلیه مورد اجاره صادر و جهت اجرا به اداره ثبت محل ارسال می‌نماید.

 اما آنچه كه در اینجا لازم به ذكر است این است كه موجر جهت تخلیه علاوه بر اداره ثبت می‌تواند موضوع را از طریق محاكم دادگستری پیگیری نماید كه بسته به مورد و وجود شرایط برحسب اقتضاء و آنچه كه نفع و یا تسهیل كار وی جهت رسیدن به هدف می‌باشد می‌تواند به دوایر اجرا ی ثبت و یا محاكم دادگستری مراجعه نماید.

قوانین حاكم بر روابط استیجاری

 چون اجاره یك امر حقوقی می‌باشد لذا مقنن را بر آن داشت تا در این ارتباط نسبت به وضع قوانین لازم اقدام نماید. مهمترین قانونی كه در مورد اجاره وجود دارد قانون مدنی قسمت اجاره است كه به عنوان یك قانون مادر شناخته می‌شود و در حال حاضر علاوه بر قانون مدنی 3قانون دیگری وجود دارد كه بر روابط استیجاری حاكم می‌باشد:

1 - قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد سال 1356

2 - قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 13اردیبهشت سال 1362

3 - قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26مرداد سال 1376

مكان های مسكونی، مكان‌هایی هستند كه برای سكونت در نظر گرفته می‌شوند و كاربری آن مسكونی است. پس از قانون سال 1339 و با تصویب قانون سال 1356 این اجاره‌ها از شمول قانون خارج شد و به حكومت قانون مدنی پیوست و با تصویب قانون سال 62 مشمول این قانون گردید. البته لازم به ذكر است در همه این موارد بحث استثناء و شمولیت قرار دارد.

 در تبصره یك ماده 8 قانون روابط موجر و مستأجر 1362 نیز آمده است: «در صورتی‌كه عین مستأجره برای مقصودی غیر از كسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سكنی است.»

در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، دفتر اسناد رسمی ابتدا اخطاری برای مستأجر ارسال و در آن متذكر می‌گردد كه چنانچه ظرف مهلت 10روز پس از ابلاغ اخطاریه نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام ننماید نسبت به صدور اجرائیه اقدام خواهد شد.

لذا چنانچه مستأجر ظرف مهلت مقرر فوق‌ اجاره بهاء را پرداخت ننماید برحسب تقاضای موجر دفتر اسناد رسمی تنظیم‌كننده سند اجاره نسبت به صدور اجرائیه تخلیه اقدام خواهد نمود. اما با توجه به آنچه كه ذكر شد قوانین حاكم بر اجاره هر كدام شامل موارد خاص خود می‌شوند و تحت شرایطی اجرائیه تخلیه صادر خواهد شد كه در ذیل ذكر می‌گردد:

قانون سال 1356: این قانون فقط مشمول اماكن تجاری و اداری بوده و تا زمان اجرای قانون سال 76 ملاك عمل قرار می‌گیرد و همچنین به‌‌موجب این قانون فقط به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها می‌توان اجرائیه تخلیه صادر كرد و به دلیل انقضاء مدت اجرائیه صادر نخواهد شد.

قانون سال 1362: این قانون هم فقط مشمول اماكن مسكونی بوده و خلاء موارد مسكونی در قانون سال 56 را برطرف كرد. این قانون پس از تصویب به زمان ماقبل خود هم تسری داده شد و مشمول اجاره‌هایی كه به تصرف متصرف داده شده یا بعداً داده شود گردید و تا زمان اجرای قانون سال 76 ملاك عمل قرار می‌گیرد. به موجب این قانون دلیل تقاضای تخلیه هر دو مورد انقضاء مدت اجاره و همچنین عدم پرداخت اجاره بهاء می‌باشد.

 قانون سال 1376:این قانون هر چند كه به سابق تسری پیدا نكرد اما مشكل دوگانگی كاربری مسكونی و تجاری اداری (محل كسب و پیشه) از یك طرف و تخلیه به دلیل انقضاء مدت و عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف دیگر را برطرف نمود و عین مستأجره اعم از مسكونی و یا تجاری و اداری و غیره به هر دو دلیل انقضاء مدت و عدم پرداخت اجاره بها با درخواست موجر تخلیه می‌گردد.

ماده یك این قانون دراین‌باره می‌گوید «از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره كلیه اماكن اعم از مسكونی، تجاری، محل كسب و پیشه، اماكن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آن كه با قرارداد رسمی و یا عادی منعقد می‌شود تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.»

 به موجب بند 2 ماده 2 آئین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 19 اردیبهشت سال 1378 چنانچه انتقال منافع بعداز تصویب قانون سال 76 و این انتقال مرتبط با اجاره‌نامه قبلی و یا با رضایت موجر بوده باشد مشمول قوانین زمان تنظیم اجاره‌نامه قبل می‌گردد یعنی درواقع اجاره‌نامه جدید به اجاره‌نامه قدیم اتصال پیدا می‌نماید.

 نقص و خلاء قوانین حاكم بر اجاره از طرفی و از طرف دیگر در برخی موارد به دلیل تعارض در قوانین موجود دعاوی تخلیه مورد اجاره بسیاری از دعاوی محاكم دادگستری را تشكیل می‌دهد و این به دلیل این است كه هر یك از دو طرف موجر و مستأجر با توجه به آنچه ذكر شد سعی دارد به هر نحوممكن قانون را به نفع خود تفسیر نماید.

 برای اینكه از آمار دعاوی كاسته شود بهتر است قوانین موجود حاكم بر اجاره با در نظر گرفتن ‌شأن حقوقی و قضایی به نحوی مطلوب با هم تجمیع شوند و قانون واحدی ارائه گردد هرچند كه ممكن است برخی در مورد اجاره‌های سابق اعم از موجر و یا مستأجر از قانون وضع شده احساس ضرر و زیان كنند لیكن یك قانون حاكم در هر حال بهتر از وجود چند قانون است


نوشته شده توسط : علی صنعتی